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/反馈《民法典》第406条除了规定抵押物可以直接转让,还有但书条款,“当事人另有约定的,按照其约定”。虽然不动产转让后抵押权依然存在并作为债权的担保,购买抵押物的受让人自担风险,但由于抵押权实现的难度增加了,债务人履行债务的动力减少了,抵押权人特别是银行很有可能会将抵押物在抵押期间不得转让作为抵押合同的格式条款。登记机构要考虑,是否需要将此约定记载到登记簿上。从《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》(以下简称《解释》)看,第43条规定根据当事人约定禁止或者限制转让抵押财产是否登记,区分了抵押人违反约定转让抵押财产的效力:约定已登记的,转让合同无效,转让不发生物权效力;约定未登记的,转让合同有效,转让发生物权效力,但抵押权人可以请求抵押人承担违约责任。该《解释》明确该约定在登记的情形下可以对抗第三人。而能否登记的“球”则被踢给了登记机构。要明确登记机构是否需要登记该约定,先要明确其是否具有登记能力。按照法学专家孙宪忠的说法,权利的登记能力是指依据法律可以被纳入不动产登记的权利类型。确定具有登记能力的权利范围时,应以不动产登记的目的为出发点,亦即不动产登记簿要反映与公示不动产上的法律关系。当然,并非不动产上所有法律关系都要进行公示。有些权利如债权性权利或约定,其对外公示对权利交易并无重大法律意义,若纳入登记,不仅会使登记制度丧失其目的,而且会加重登记工作负担。《民法典》上有多处涉及当事人另有约定的情形,除了禁止转让抵押物的约定外,还有单独转让抵押权、设立居住权的住宅可以出租、有偿设立居住权等约定。这些约定哪些能够登记,应有明确的标准。德国法学家鲍尔等人认为,是否具有登记能力,要看登记簿记载事项能否对善意第三人的不动产权利产生物权限制。《德国民法典》规定,当权利人对权利的处分受到为某特定人的利益而纳入登记的限制时,只有该限制在不动产登记簿中清楚记载或者为权利取得人明知的条件下,该限制方可对权利取得人生效。按此标准,债权性权利,即使在法律效力上具有某一物权特性,基于物权法定原理,未被承认为物权的不得登记,如使用承租权和收益权等。其他债权性约定,如对居住权的无偿性约定,不动产上没有公共信用力的个人关系如结婚、监护、照管等,也不具有登记能力。除了法定的物权具有登记能力外,限制权利人处分物权的相对处分限制可以登记。相对处分限制是指与不动产物权有合法联系的相对人,为保护自己的利益而对权利人的行为进行限制的登记。该限制并不是彻底剥夺权利人的处分权利,而是当权利人行使对相对人利益造成损害的处分权利时,禁止这种行为的后果发生。处分限制可以因法律直接规定产生,也可因当事人的协议产生。禁止或限制抵押物转让的约定属于相对处分限制,影响到第三人对不动产权利的取得和交易,具有登记能力,可记载到登记簿。由此,禁止抵押物转让的约定不仅应当作为登记簿事项予以记载,而且还有必要作为可供查询的不动产登记信息予以明确。能引起权利归属变动的婚姻财产关系,比如夫妻双方的财产约定,依此标准也是可以登记的。而不动产上的公法限制,如根据空间规划对建筑物的限制等属于处分限制,则无需登记公示即可生效。因此,已抵押的不动产办理转移登记,实际上只是不再收取抵押权人的同意转让材料、不再要求权利人注销抵押权,按照一般的转移登记程序进行即可,无需变更登记簿或者不动产登记证明的抵押内容。抵押人的记载保持不变,原先的抵押依然有效。
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房屋按揭是指个人购买的房产具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时,自己支付一定比例首付款,其余部分以要购买的房产作为抵押,向合作机构申请的贷款。购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后,应向银行或银行指定的事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定,准备有关法律文件,填报《按揭贷款申请书》。
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(9113-9147号)被上诉人(原审被告):市恩泽地产发展有限公司。
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《意见》还指出,要严格执行差别化住房信贷政策,实施好房地产贷款集中度管理,加强个人住房贷款审慎管理,指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速,防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理,对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。
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